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如何谈判好租赁条款

合同审查

去年11月,我写了一篇文章, 商业租赁:避免搞砸确定了商业租赁的三个重要方面:位置,租金和租赁条款。在本文中,我专门讨论了“良好租赁条款”,使您对考虑或谈判商业租赁时要考虑的各种租赁条款有所了解。

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对于您来说不幸的是,小型企业的老板,谈判租约或处理大玩家游戏/房客的问题根本不是您要的。如果幸运的话,您只需每三年左右担心一次;虽然您的大玩家游戏经验丰富,并且在处理大玩家游戏/房客问题方面经验丰富,并且已经对您所考虑的房屋拥有丰富的知识。

经纪人不是律师

如果您使用的是经纪人,请记住经纪人只擅长一件事:对接会(即找到您的空间)。他们不是律师。尽管他们会说些什么,但尽管他们多么好,但它们并不能代表您的最大利益。经纪人在一件事上赚钱:达成交易。而已。不要依靠您的经纪人来帮助您协商商业租约-他们绝对不对其行为承担法律责任,并且因为他们在您签字时就得到了报酬,因此这是他们的主要优先事项。

不要依靠您的经纪人来帮助协商您的商业租赁

话虽如此,我很遗憾地说,除非您是从事商业租赁的律师,否则您将无法谈判良好的商业租赁。这是您真正需要硬着头皮找一位优秀的商业律师来审查您的租约的那一次。如果您没有律师,请考虑 L4SB的固定费用合同审查服务。否则,请执行google搜索,并在您所在的地区找到一位熟悉您要考虑的邻居的当地律师。

商业租赁中有很多条款要谈判

如果您不愿意聘请律师(我明白了……您是一家小企业主,过去常常自己做所有事情),那么在谈判租赁时要考虑这些问题。请注意,这些问题既不详尽也不完整,我也不能保证它们会涵盖所有情况(这就是为什么我建议您聘请律师的原因):

(一种)    你的名字。如果您有一个业务实体,请确保将业务实体的实际完整法定名称列为承租人,而不是您的个人名称。这应该是不可谈判的。

(b)   术语。长期可以降低租金,但是如果您是一家新兴企业,请记住 超过95%的创业企业倒闭 而且,即使您从不希望自己的业务会失败,也不要过分乐观并将自己锁定在长期租约中,除非您完全确定自己的业务可以长期生存。例如,如果您提供服务,那么如果您生病,丧失行为能力或更严重,会发生什么情况?

(C)    续约。确保您有一个简单的续订选项,并且租金反映在您的续订选项中。不要让大玩家游戏提出长期通知要求以行使您的选择权。 90天太长了。 30天将是理想的。 60天是可以接受的折衷方案。 (然后,别忘了提前将其放入日历中,这样就不会犯未按时续约的错误)。

(d)   租金上涨。请注意,因为有些大玩家游戏会在第一年给您较低的租金,然后在接下来的几年或以续约的方式增加租金。确保在您的业务备考(或财务预测)中考虑这些租金上涨,并确保您可以使用备考中的悲观预测来负担这些费用。

(e)    获得同意。他们是否需要大玩家游戏对重要物品的“大玩家游戏同意”? (即标牌,价格,油漆颜色,墙壁维修,地毯更换等?)必须征得大玩家游戏同意的任何物品,均应遵循“不得无理地扣留或延迟该同意书。”您不希望大玩家游戏束缚您或您的业务,因为他们已否决了您业务的基本关键项目。当大玩家游戏说“我们永不拒绝”时,请不要相信。

(F)     处所及维修条件.

  1. 如果语言表明您接受房屋的条件和状况良好,请确保已对房屋进行了专业检查,尤其是您可能要负责的昂贵物品(例如管道,HVAC,屋顶等)。
  2. 水损坏。对此类损坏不承担任何责任,尤其是如果不在您的控制范围内(例如,屋顶漏水)。
  3. 确保大玩家游戏负责您控制范围之外的那些项目的维护和修理(例如,共享的屋顶,共用的HVAC,地基,停车场,公共区域等),并且大玩家游戏应对由于其无法维修和修理而造成的损坏负责。 /或将这些项目维持在其控制之下。
  4. 问问自己,在大玩家游戏控制下的事情可能会毁掉您的业务吗?如果冬天不热怎么办?如果没有水怎么办?如果隔壁开了一个喧闹,嘈杂,臭气熏天的生意会怎样?如果您的客户很难找到停车处,该怎么办?

(G)   负债。全面免除责任可能会限制您追究大玩家游戏的责任。因此,请确保您不因大玩家游戏违反租约或未修理或维护房屋而免除其责任。

(H)   变更,添加和改进的所有权。一些大玩家游戏会尝试取得您在“固定”场所内所做的任何事情的所有权。这意味着大玩家游戏可以使用镜子,特殊的天花板护理,吊扇,您可能已安装的特殊地板等所有权。更糟糕的是,如果大玩家游戏失修了,他们将无法修复这些物品,但大玩家游戏将设法保留这些物品。如果您搬家并有可能阻止您更换或更新项目以满足您的业务需求(即,参见上面的“获得同意”)。尝试考虑一些向前的步骤。

(一世)     进入权。大玩家游戏进入您的空间应该是合理的,不是吗?在非紧急情况下应通知您。确保大玩家游戏以“尽可能不引人注意的方式”进入房屋。

(j)     暂缓。 “保留”是一个花哨的法律用语,表示租约已经终止,但您仍在租车空间中。如果您的租约中没有“保留”规定,那么您将受到大玩家游戏的摆布。确保租约包含保留期,并赋予您按月保留的权利。确保租金的增加对您的市场是合适的并且具有竞争力。

(k)   由于某些原因无法使用场所 (即破坏,火灾,建筑等)。问问自己,如果您无法打开门或客户无法联系到您,您的企业将生存吗?您是否应该只是因为大玩家游戏在火灾或其他可能要花费数月才能修复的悲剧之后才想修理该地方而将其“困在那儿”?

(l)     迹象。确保保护您免受大玩家游戏拒绝许可的侵害(请参见上面的“获得同意”),并且即使在租约期满之前,也不要让大玩家游戏在您的位置放置标志,除非您同意(毕竟,您仍然需要为该地点付款)。

(米)  终止和补救。是大玩家游戏的一切,还是公平的?禁止“以武力驱逐或驱逐”,而是让大玩家游戏将您告上法庭。确保重新支付的报销是公平和平衡的。

(n)    中介费。有经纪人吗?确保他们从租赁中获得收益,并且大玩家游戏负责该经纪人费用。 (请注意,如果您有经纪人,您将很难获得一年的期限,因为经纪人获得的报酬占总租赁价值的百分比)。

(o)    个人担保。不要放弃您的权利,也不要让大玩家游戏强制执行个人担保,而无需通知未付款,未履行或未遵守的情况。不要让大玩家游戏向您提出索赔,而首先要用尽所有与业务有关的补救措施。

不要自欺欺人,以为律师不能帮助您

商业租赁:书面形式

如果大玩家游戏不愿就某个特定问题进行讨论,那是因为大玩家游戏知道该特定问题很可能会发生。永远不要接受大玩家游戏的“承诺”进行谈判,公正,做正确的事情等,除非大玩家游戏愿意将其放入租约中。当涉及商业租赁时,唯一重要的是写下来的东西。所说的话绝对是毫无意义的。

请注意,以上列表并不详尽,在商讨商业租赁时还需要考虑许多其他问题。不要自欺欺人,以为律师不能在这里为您提供帮助-作为小企业主,您可以做的最重要的事情之一就是做出谨慎的商业决定-而聘请律师来帮助您谈判商业租赁是一种谨慎的做法商业决策。

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