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房地产投资公司

I’我常常对那里有多少企业家以及其中有多少企业家以房地产为主要投资形式感到惊讶。他们有几种口味。建筑,翻新,经纪,租赁和财产管理非常普遍,也可以结合上述几种方式进行。许多专业人员,包括医生,律师,注册会计师’,企业主等会发现自己充当房地产企业家的一种投资形式,因为他们碰巧拥有自己开展业务的商业或零售空间,然后将其部分空间出租或出租给第三方,派对。或者,他们决定购买一些房屋或其他财产以出租给他人。

您如何建立房地产投资公司?

公司的创建取决于您的税收,资产,责任和个人偏好。

我被问到的最大问题是,如何为这位崭露头角的企业家创建房地产投资公司。这位崭露头角的企业家是否应该组建一家有限责任公司来从事其所有房地产业务?他们应该形成不同的LLC’s?他们根本需要一家单独的公司吗?他们如何以有限责任公司或其他公司实体的身份获得抵押?如果他们在同一公司内从事不同的活动(例如,翻转和财产管理),那有关系吗?

不幸的是,没有所有情况的正确答案。我对这个问题的回答通常取决于三个因素:

  • 节省税款。您如何最大程度地减少税收负担,并向山姆大叔支付最少的钱?
  • 资产& Liabilities. 什么 is the extent and value of your assets, and how do you minimize your overall exposure to liability?
  • 偏好/事实设置。您的整个组织将变得多么复杂或简单?您在业务的不同方面有不同的合作伙伴吗?您是否设想在不同时间出售业务的不同方面?

节省税款

一般而言,节税可以由您的注册会计师,会计师或税务顾问来解决。唐’无需先征询意见即可做出有关公司结构的决定。阅读我们的文章, 会计师与律师。与您的CPA进行交流时,请注意两点:首先,拥有类似所有权结构的紧密控股的公司(即拥有80%或以上的投票权和一个或多个子公司价值的母公司)可以提交合并的纳税申报表。第二,当你的会计师说“S-Corporation,”他或她指的是公司实体的纳税状况,而不是实体类型本身。有限责任公司’s can be taxed as a S公司 and should be given serious consideration as such. Learn more about corporations and 有限责任公司 ’s in our article, 公司和有限责任公司.

减少责任

为了减少负债,请为每个重要资产考虑一个单独的有限责任公司。

责任应尽可能划分。如果你’如果您是一名拥有房地产的医生,并且您的执业所在的建筑物无法运营,那么您应该认真考虑为您的执业提供有限责任公司,并将其单独’每个房地产持有量。这样做的原因是,如果您因医疗事故被起诉,而赔偿金(或法律费用)刺穿了您的医疗事故保险,那么财产就不能动摇(因为它们是由单独的LLC拥有的)’s)。同样,如果某人(禁止上天)在您的一处财产中起火受伤或丧生,则风险仅限于拥有该财产的有限责任公司,而不是其他有限责任公司拥有的任何财产’既不是您的做法,也不是个人资产。

 

将上面的示例与一个企业家利用一个有限责任公司拥有的所有房地产持有权进行对比。如果一处财产发生事故,有限责任公司应承担损害赔偿责任,因此该有限责任公司拥有的所有房地产资产都将面临风险。如果该企业家拥有该有限责任公司所有的资产,则他的所有资产都处于危险之中。同样,假设您的房地产投资公司包括一些建筑,财产所有权和财产管理,并且您的建筑业务遇到了不幸,承包商因此而疏忽大意,将大火烧毁了附近的建筑物。对于一家价值相对较低的企业而言,那场不幸的事暴露了该LLC拥有的所有资产和财产。

什么’更糟糕的是,一般责任保险通常不涵盖公司的故意行为。如果承包商或雇员去邮寄,或因工作职责而发生的不幸事件被归类为故意行为,则您的保险将不为您提供保险。怎么会这样呢?假设其中一名工人在未先致电或未获得许可的情况下进行挖土,并导致瓦斯破裂(这种情况经常发生,超出您的想象)。

因此,作为一般规则,我建议为每个主要控股资产(无论是物业,业务,业务还是其他重要资产)设立一个有限责任公司。

考虑一个伞有限责任公司

雨伞公司可以提供重大的遗产规划收益。

不同的LLC ’(或公司)可以帮助您改变所有权,具体取决于特定交易的结构。例如,考虑有多个伙伴的牙科诊所。该实践中的每个合作伙伴都可以共享该实践中的所有权’s 有限责任公司 ,无论其所经营建筑物的所有者是谁,均可从不同于其本身的所有权结构中受益。或者,一位牙医可以拥有一名“umbrella 有限责任公司 ” that itself owns a portion of the dental practice, with his or her family sharing ownership in the 雨伞有限责任公司 for estate planning purposes.

通常,大多数企业家在有机地增长和增加投资组合时,都会得到如右图所示的情况(如上图所示)。右边的方案没有什么错,除了它会在您去世或丧失能力给伴侣和家人带来问题时:

  • 遗嘱认证。首先,即使您有遗嘱,您的所有资产也将进入遗嘱认证法院。这意味着您的伴侣和家人在经过一段时间的整理后会感到困惑。与左边的第一种情况相反,Umbrella 有限责任公司 会在其中承受,而您的股份则不需要输入遗嘱认证,具体取决于《运营协议》的起草方式。
  • 结果不一致。其次,如果您是个人有限责任公司,则在您死亡或丧失能力时’如果有合作伙伴,最终所有权结果可能会因您的合作伙伴而异,这可能会对整理您的遗产所需的时间产生深远的影响。

如果您拥有各种高价值资产,则将这些资产归其他LLC拥有,您将受益。’s, and you will also benefit by creating an 雨伞有限责任公司 that in turns maintains ownership in the other 有限责任公司 ’s.

离别的想法

知道什么“commingling”是,并确保您不’t do it.

在考虑如何扩展业务以及如何利用公司实体时,请确保您寻求法律顾问和良好的注册会计师的意见。另外,请考虑以下几点:

按揭。许多人只能通过以自己的名义获得抵押来获得抵押,而这样做只能是在后来改变财产的目的或所有权的同时保留原始抵押。不幸的是,这通常与大多数抵押贷款政策背道而驰,如果银行或贷方想解决这一问题,抵押人可以要求贷款。许多抵押贷款都会允许更改所有权(例如,由于离婚而经常发生这种情况),这使您可以将个人住宅迁移到有限责任公司。许多银行会为“投资物业”尽管它们的利率可能会比您在主要住宅抵押贷款中所获得的利率略高。

混合& 揭开公司面纱. “揭开公司面纱”通常用于诉讼,目的是追查有限责任公司或公司所有者的个人资产,通常难以证明。背后的一般法律理论是“alter-ego theory,”说明所有者与公司(或LLC)实际上是相同的,并且为了证明这一点,原告通常试图表明所有者没有遵循公司的手续(即遵守章程或经营协议)或所有者为混合资金,资产或资源(即员工,空间等)。例如,如果您所有的LLC’位于同一空间,但LLC’s don’支付他们公平的租金份额可能引发混合问题。法院可能还会考虑其他因素。当您有多个LLC’s,向律师咨询以确保您的商业行为’触发因素可能会导致法院取消有限责任公司或公司提供的责任保护。

5条评论

  • 唐纳德·托马斯 /

    如何将我拥有的三处房屋和必须拥有的土地财产合并为一组资产

    • 嗨,唐纳德

      对于对此作出的延迟,我深表歉意。

      大多数投资者都希望拥有同样的东西:简化税收,合理地对资产进行分组,最大程度地减少负债风险以及保持一些匿名性。

      如果是您,那么这就是我们的建议。警告:这假设您雇用管理公司来担任“landlord”出租人,除持有财产外,这些有限责任公司’不是自己做生意。他们只是控股公司。如果不是您,请与我们联系,以便我们提出其他建议。

      You –> (own) an anonymous 有限责任公司 as a holding company –> (which owns) another 有限责任公司 as a property 有限责任公司 FOR EACH PROPERTY –> (which owns) a property

      从税收的角度来看,每个财产的有限责任公司是唯一成员的有限责任公司,从收入的角度允许其损益“disregarded”并流向控股公司LLC。然后,根据谁拥有控股公司LLC,您将拥有一个纳税实体来处理您所有的财产。

      从赔偿责任的角度来看,如果财产中发生任何灾难性事件,则仅对该LLC和财产公开。其他属性相对安全。

      有关更多信息,定价和订购,您可以使用以下链接:

      当然可以了 联系我们 如果您还有其他问题。

      谢谢!拉里

  • 很棒的文章!极富洞察力!

  • 读得很好,很有见识。

  • 斯蒂芬·科拉 /

    信息丰富,信息可靠

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